こんにちは！ペンドクです！
医者の副業として不動産業が思いつく人は何人もいるでしょう。
確かに、個人事業主として事業化すれば車や家賃、パソコンに飲み代等を経費にすることができますので節税効果は抜群です。ただ、ここで大事なのが節税対策目的でと軽い気持ちで始めないことです。第一に不動産をやるからには儲けるのが大前提です。儲けがでないかもしれないのならば撤退すべきです。
不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資には多くのメリット・デメリットがあります。
メリットは主に以下6つです。
メリット
- 資金が足りなくても銀行からお金を借りれる
- 安定している
- インフレに強い
- 仕組化できる（外注化）
- 経費が使える
- 資格不要
資金が足りなくても銀行からお金を借りれる
まず銀行からお金を借りれること。これは当たり前のようにみえますが実はありがたいことなのです。自分の資金ではできないことも銀行のおかねを使うことで事業を始められるのは大きなメリットです。また、銀行としてはある程度収入・資金がないと信用できずお金を貸せませんが医師の場合高収入ですので、不動産購入への多額の資金調達は一般人に比べて容易に行うことができます。
安定している
不動産事業は家賃収入がメインであり比較的安定した収入が見込めます。天災や火災リスクがありますがそれらは保険である程度カバーできますし、家賃が半額になるといった急落もありません。
インフレに強い
不動産は物ですから、物価上昇したときにそれに合わせて価値が上がっていきます。昨今はコロナ対策で世界で500兆以上のお金がばらまかれておりインフレしやすい状態になっています。そんなときインフレに強い不動産をもつことはメリットです。
仕組化できる(外注化)
不動産業は全部自分で行ってもいいですがかなり大変です。管理会社やリフォーム会社に委託することで自分の時間を確保しながら収益を確保できます。
経費が使える
不動産は事業となりますので、家は事務所として、車は交通手段として、飲食は関係業者との会談として経費に落としていくことができます。
資格が不要
不動産の売買・仲介を自分だけでやるときには資格がいりますが、保有して不動産業を営むときに特別な資格は不要です。そのため簡単に始めることができます。
次にデメリットについてです。
デメリット
- 流動性が低い
- 株式投資に比べて手間がかかる
- 投資資金500万円～とまとまった資金が必要
- 空室の可能性や価格下落リスク
流動性が低い
株と違い簡単に売買ができません。売りたい！と思ってもすぐには買い手がつかず、場合によっては値下げが必要になります。また、購入してから5年以内の売却では40％もの税金がかかりますので注意が必要です（短期譲渡所得）。（5年以上なら長期浄土所得となり20%程度の税金ですみます。）
株式投資に比べて手間がかかる
やはり株式投資に比べて手続きやメンテナンス等で手間がかかります。最終的には仕組化することで業務は効率化でき楽になりますがそれまでが大変です。
投資資金500万以上のまとまった資金が必要
医師は銀行から融資してもらいやすいとはいっても、ある程度の自己資金がないと信用されません。また頭金なしだとその分ローンを組む金額が大きくなり返済金額がより大きくなります。最低でも500万程度は必要になります。
空室の可能性や価格下落リスク
周辺環境や景気の変化で物件の価格が下がったり、家賃が下落したり、最終的には入居者が見つからず空室になったりするリスクがあります。最低でも入居者がいないと収入が下がるため必須条件ですね。
不動産投資の種類
不動産投資には主に5つあります。
- 区分マンション
- 戸建て
- 一棟アパート・一棟マンション
- 事業用太陽光
これらには必要資金、利回り、資産価値が大きく違います。
区分マンション
これは一番投資コストが小さく初心者でも始めやすいと思います。また、マンションの一区分になるため、基本的な管理はマンション管理会社に任せやすいです。
一方で、一区分のみとなりますので資産価値は低いですし利回りも低めです。また、良くも悪くもマンション管理会社に一任することになるため個人で対処できることが非常に限られます。
やるのであれば都心一択です。都心はマンション利用する人の数が多く空室リスクは低いですし、資産価値も落ちにくい・むしろ上がる可能性があります。
このグラフをみるとわかるように区分マンションのみが資産価値が上がっています。
戸建て
こちらは地方版の区分マンションに近いものであり、地方ではマンションの一部屋ではなく家まるごと購入して借家として貸し出すことになります。こちらは戸建てですが、地方のことが多く利回りが高い上に投資コストも比較的安価になります。
ただ、こちらも資産価値が低めです。また、地方のため資産価値下落リスク・空室リスクがあります。特に地方は人口減少が著しい上、借家では借りる世帯がいないと赤字確定の運用となるためリスキーな投資となります。
一棟アパート・一棟マンション
木造であれば比較的安価ですが、それでも一棟まるごと購入するため購入資金が高めです。医師であっても最初は地方で中古の一棟アパートが限界でしょう。
しかし、地方であれば利回りが高いため早期の返済が可能ですし、都心では資産価値は他に比べると高くなりこれを足台にして新規に不動産購入することもできるでしょう。アパート・マンション管理は大変ですが自分の力量次第で低コストになりますし、必要に応じて管理会社に任せたり販売を一任したりと自分の裁量で決めていくこともできます。
太陽光発電
太陽光発電は家庭用と事業用がありますが、不動産投資としてやるならば事業用一択です。
こちらは不動産と異なり空室リスクはないため、安定した収益をあげれます。また、住人トラブルといった人間関係でのトラブルも少なく不動産に比べて手がかからないのがメリットです。返済期間も15年とマンション等の不動産に比べると期間が短いのもいい点です。
ただ、太陽光といった天候を相手にするため、台風や地震・大雨・暴風といった天災に注意が必要です。また、太陽光を始めるところは基本的に資産価値の低いど田舎の土地になるため、太陽光発電終了後の土地に対しての資産価値はほぼゼロです。もっとも、壊れない限り太陽光発電は半永久的に使えるため、いかに天災リスクが低く安定した日照量を確保できる土地を選定し、かつ定期的なメンテナンスをしっかり行えるかになります。
下のサイトは全国各地の日照量を測定したものになります。もし興味がある方はみてみるといいです（もちろん政府機関のものなので無料です）
https://www.nedo.go.jp/library/nissharyou.html
2020年は買い取り価格は13円/kw（50kw未満）と年々低下しておりますが、実はそれに伴うように太陽光パネル価格や導入コストが低下しているため極端に利回りが悪くなっていることはないです。もちろん、場所の選定が大事になりますが可能性がないわけではないです。
今の日本の不動産について
学生のときに、一部の同級生が親のもつ不動産（マンション）を借りて住んでいる人や不動産ごと事業継承し不動産の収益をそのまま自分の収益にしていました。正直かなり羨ましかったですし、自分も将来医者になったらそんなことができるのかと思いました。
ただ、今の日本ではかなり厳しいです。
上記のグラフでもあるように10年経過して確実に資産価値があがっているのは区分マンションのみです。要は地方を中心とした一棟マンションや戸建は資産価値が上がらない・もしくは下がる可能性があります。今後地方を中心に人口減少するため価格下落リスク＋空室リスクは年々高まるばかりであるため避けるべきです。
そのため、まず考えるのであれば都心の区分マンションでしょう。都心であれば資産価値が維持していることが多く、長期運用して借金を完済した時でもある程度の資産価値が残るため不動産投資としてはメリットがあります。ただ、初期購入費用は割高になります。僕としては新築ではなく中古がおすすめです。新築だと新築プレミアムで価格が割高になりやすいです。5～10年くらいして価格がある程度落ち着いたころが狙い目です。
地方でどうしてもやるのであれば、地元の人であり、その地方の特性からポイントとな資産価値が上昇しそうな土地にあるマンションや戸建を購入するのがよいでしょう。そのためには事前に地元の不動産業者と連絡がとれるようにして優先的に情報を手に入れておくような工夫が必要です。
地方でもより田舎で人口もかなり少ないところであれば太陽光発電が候補になります。もちろん、日照量や天災リスク等を確認した上でになります。天災対策については保険も使えますので、必要に応じて加入も検討するといいでしょう。
以上が僕が考える不動産投資方法になります。正直どれも簡単ではないです。よく不動産は不労所得といいますがそんな簡単なものではないです。生半可な気持ちでは医師なんてカモにされるだけなのでやめたほうが無難です(笑)。
逆にいうと覚悟がある・余裕がある人はうまく物件を手に入れれば、安定した収入につながるため一度考えてみるといいでしょう。